domingo, 28 de outubro de 2012

Fundos Imobiliários

Ola Pessoal
Todos que acompanham as postagens no meu Blog podem ver que procuro ser sempre bem tranparente com relação as tomadas de decisões, volumes financeiros, bem como e principalmente a minha jornada ruma a tao sonhada IF. Minha meta para a IF eh bem clara e basicamente se resume a fluxo de caixa. Poderia também ser feita se baseando por volume financeiro aplicado fazendo-se um calculo da necessidade aplicada levando-se em conta a taxa de retirada segura.
Ultimamente tenho recibido alguns questionamentos sobre a forma como venho fazendo minha alocação financeira, pois tenho a grande maioria dos meus recursos alocados em FII. Minha resposta eh bem simples, porque considero que os Fundos Imobiliários sao a melhor forma de aplicação financeira disponível no mercado.
Minha avaliação se baseia em vários pontos de vista, porem antes de mais nada saliento que sempre avalio no longo prazo. Primeiramente se compararmos com a RF, exluindo-se alguns titulos do TD, a rentabilidade dos FII sao muito mais altas. Se compararmos com acoes, podemos ter varias abordagens comparativas, mas no meu caso, as 2 que mais olho sao a instabilidade do mercado e política somado a isso a inconstância dos dividendos pagos (no caso das acoes). Nos últimos meses tivemos vários casos onde acoes consideradas portos seguros apanharam muito por decisões do governo e outras por instabilidades de mercado. Querer achar hoje em dia algum papel que esta imune a isso eh bem difícil. Na questão dos dividendos, a discussão eh um pouco diferente. Para que haja pagamento de dividendos, a empresa deve apresentar um lucro (obvio), mas quem garante que haverão lucros futuros, ou que os lucros nao diminuirão ou ainda que a política da empresa mude e passe a reaplicar os lucros em crescimento. Claro que nesse caso, em teoria, as acoes terao um aumento de valor...mas nem isso eh garantido. Uso como exemplo clássico nossa querida ELPL, que muitos (inclusive eu) compraram visando os altos dividendos e inclusive faziam cálculos de quantas acoes seriam necessárias para se aposentar. Eh claro que ninguém em boa saúde mental deixaria de trabalhar contando apenas com dividendos de uma empresa eletrica, mas tudo o que aconteceu com esse papel me fez reavaliar um pouco a compra de acoes visando fluxo de dividendos para IF.
Baseado nisso tudo, e mais um pouco, que eu passei a investir pesado em FII. Os dividendos sao mensais. Todo mes temos dinheiro novo para investirmos no que quisermos. Ha uma boa diversificação de setores (logística, shopping, escritórios, hospitais...) bem como temos varias instituições diferentes gerenciando.
Um ponto interessante que estava pensando eh o seguinte. Se temos uma aplicacao em RF, nao podemos sacar todo o rendimento do mes pois no longo prazo a inflação ira corromper o patrimonio. No caso de FIIs isso muda de figura, pois os contratos de alugueis sao reajustados anualmente, ou seja, ha uma espécie de correcao automática da inflação e com isso a cota acaba aumentando junto o valor pois o mercado acaba precificando esse incremento no pagamento do dividendo. Veja que ha uma necessidade menor de considerarmos a inflação nesse tipo de investimento.
Com esses dividendos mensais, possibilidade de diversificacao de inquilinos, estabilidade do valor das cotas, possibilidade de compras mensais sem necessidade de altos valores, boa liquidez e contratos de locação para grandes empresas e de longo prazo fazem com que eu fique bem tranquilo em alocar boa parte do meu patrimonio nesse tipo de investimento.
Espero que o texto tenha ficado claro e de forma alguma esse blog bem como seu dono recomendam e/ou se responsabilizam por qualquer tomada de decisao financeira dos seus leitores.
Abraço e bom investimento a todos.

30 comentários:

  1. na sua opinião pessoal de quem tambem ja alugou imoveis fisicos, o que acha melhor fii ou imoveis fisicos? no longo prazo qual acha que tera melhor retorno?

    abraços e bom domingo

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    1. Ola Anonimo
      Mesmo eu precisando pagar taxas de adm no caso dos FII que nao pago no meu imóvel, a capacidade de diversificação, possibilidade de aumento de carteira mensal e liquidez, fazem com que o FII seja uma melhor escolha.
      Abraço

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  2. Dividendos, parabéns pelo texto. Gostei da lógica que utilizou... Venho estudando sobre FII e confesso que se fiquei interessado em investir, por outro estou com um pé atrás de ter perdido o momento melhor para entrar neste investimento. Pensa que é ainda um investimento para se iniciar, ou já passamos pela crista da onda e agora vamos descer um pouquinho na ladeira?

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    1. Ola Duca
      Obrigado pela visita e comentario. Acho que quem estiver entrando agora, deixou de pegar algumas oportunidades. Fica difícil prever o futuro. Hoje quando compro algum papel, tenho as mesmas duvidas e preocupações de quando comecei. Mas podemos fazer uma comparacao que acho interessante. Vamos olhar para as acoes no geral. Acho que alguns bons papeis tiveram uma alta significativa , mas nem por isso deixam de comprar. Corre mais risco em esta comprando GRND3 no TH por causa de resultados passados ou quem compra BCFF hoje a R$130? Dificil dizer.
      Abraco

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  3. Dividendos,

    Seus argumentos são válidos, ainda mais que vc já tem um capital bem grande.
    Provavelmente se tivesse com esse capital acumulado, investiria em FIIs.

    Mas ainda acredito que a longo prazo (mais de 10 anos), as ações possuem uma maior probabilidade de rentabilizar mais que os FIIs.

    abs!

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    1. Ola ID
      Faz sentido. Mas tenho uma opinião de que esses crescimentos absurdos que tivemos onde acoes que valiam centavos hoje valem dezenas de reais nao mais acontecerão.
      Abraco

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  4. Também sou fã dos FIIs. É necessário saber avaliar quando o preço da cota está caro ou barato no mercado secundário. Nas ofertas públicas os preços das cotas são ideais para aquisição, que venha o FII BB Progressivo II em novembro, porque o FII da Caixa já perdi.

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    1. Ola Bernard
      Com certeza eh importante avaliar se o preco nao esta esticado demais. Perdi tambem o fI da Caixa, mas se nao me engano, era necessário ter conta no banco para ter participado na entrada. BB Progressivo II eh uma boa pedida. queria reduzir o numero de FII em carteira, mas esta complicado :)
      Vou ficar de olho.
      Abraco

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  5. Concordo com tudo sobre os FIIs, mas penso que não devemos deixar de diversificar, pois nunca sabemos o que vai acontecer.

    Hoje os FIIs são realmente super-rentáveis e aparentemente seguros, mas não sabemos o que pode acontecer, se pode ocorrer incidência de impostos nos rendimentos, por exemplo, ou alguma alteração mais importante na legislação.

    Para mim, todo investimento para aposentadoria deve ser bastante diversificado, porque shit happens...a lot!, como todos estamos vendo.

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    1. Olá DividendManiac
      Concordo, tanto que continuo diversificando. O que estou fazendo a alocando uma quantidade maior de dinheiro no investimento que no momento considero com melhor custo x beneficio.
      Para a aposentadoria, pretendo ter 5 diferentes fontes de renda. Uma delas esta concluída que são os alugueis de Imoveis físicos.
      Abraço

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    2. Boa,

      parabéns.

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  6. Não vejo grandes problemas em concentração em FII's, desde que o investidor saiba o que está fazendo. Se os FII's se adequam ao seu perfil e se você os considera mais rentável que as outras alternativas, por que não investir neles?

    Abraços

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    1. O problema não é agora, pois os FIIs parecem realmente a melhor opção.

      O problema é que não sabemos do futuro. Ninguém tinha como prever a MP as elétricas, por exemplo. E quando um tipo de investimento fica muito rentável, o governo adora tira uma lasca maior.

      Além disso, os FIIs são pouco transparentes ainda. Ou alguém sabe os imóveis que o fundo BCFF11B investe?

      Acho que diversisficar é fundamental, pois TODOS somos ignorantes acerca dos investimentos que fazemos, uns mais outros menos.

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    2. Sim, mas ninguém tem bola de cristal, portanto investir no que há de melhor no momento é só o que podemos fazer, obviamente um pouco de diversificação cai bem.

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  7. Olá Dividendos!

    Confesso que fico aliviado por minha ideia bater perfeitamente com seu texto. Com certeza FII é a melhor alternativa de geração de fluxo de caixa no atual momento, mas meu medo é que algo bem parra pesada aconteça e venha azedar esse investimento, vide o que aconteceu com as elétricas. De qualquer maneira não temos bola de cristal, então cabe-nos investir naquilo que é melhor em determinado momento.

    Abraço!

    Corey

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    1. Ola Corey
      Sobre a questao da MP que aconteceu nas eletricas, tenho uma opiniao diferente de mercado. As eletricas como um todo sao conhecidas pelos altos e bons dividendos pagos aos acionistas, mas sera que por ser (em boa parte estatais) e por gerarem um bem/servico basico para o povo e empresas, sera que isso esta correto. Na minha opiniao, nao. O foco das eletricas deveria ser uma energia eletrica mais barata possivel, para que o povo tivesse possibilidade de um melhor usufruto e tambem que muitas empresas se tornassem mais competitivas. Nao acho certo que um pobre pague mais do que o necessario pela energia que ele consome para que um acionista como eu receba dividendos gordos. Sim, me incluo nessa.
      Por isso, a MP nas eletricas me alertou apenas para que eu olhasse mais a fundo nos meus investimentos.

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    2. Concordo! Essa farra dos dividendos das elétricas era algo errado mesmo, não faz sentido, como vc disse, os consumidores pagarem caro pela energia enquanto meia dúzia de investidores se davam bem pela distribuição de dividendos.

      O que tenho medo é uma alteração drástica como uma tributação em cima dos aluguéis dos FIIs. Sabemos que tudo pode acontecer mas não temos bola de cristal pra prever o futuro.

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    3. Ola Corey
      Ainda bem, que nao estou sozinho nesse barco.
      Acho que nao tem como haver uma alteracao drastica na tributacao. Maximo, mas maximo mesmo serao os 15% "normais" dos rendimentos provenientens de alugueis, mas mesmo assim sera complicado, pois existem FII de papeis.
      Abraco

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  8. Estive pensando em lançar um post sobre esse mesmo assunto. O que penso é que os FIIs hoje rendem dividendos líquidos, pois seus alugueis já serão ajustados ao IPGM(na maioria dos fundos). Pretendo investir pesado em FIIs por enquanto, já quando meu patrimônio estiver próximo da minha IF, vou diversificar mais como você está fazendo.
    Obs.: Só temos que ficar com um pé atrás pq o governos gosta de mexer em investimentos que tem rentabilidade ótima, como foi a poupança, e as elétricas.

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  9. Só tenho uma crítica ao seu texto: você só levantou os pontos positivos.

    O bom desempenhos dos FII nos últimos anos se deve basicamente a crédito mais barato (queda dos juros), aumento real da renda do brasileiro, desempenho ruim da bolsa de valores.

    Se num futuro os juros começarem a subir (e como qualquer ciclo econômico, ele subirá para segurar a inflação futura), o crédito vai murchar um pouco e a rentabilidade dos mesmos não será tão atrativa quanto hoje, o que levará o mercado começar a se desfazer dos mesmos para buscar outros ativos mais rentáveis.

    Enfim, o movimento é o mesmo de sempre. Quem comprou os FII há 4 anos atrás está bem. Mas quem investiu em imóveis há 4 anos atrás está muitoooooooooooooooooooooooooo melhor.

    Assim como quem comprou ações da PETR4 em 2004 e vendeu em 2008, conseguiu rentabilidades extraordinárias.

    Enfim, tudo é ciclo econômico; a grande questão é: estes FII conseguirão manter esse ritmo lindo de crescimento no longo prazo?

    Estudando os Real State Funds do EUA respondo com bastante propriedade: difícil...

    []s!

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    1. Ola Dimarcinho
      O que vc diz faz sentido, mas a minha conta eh um pouco diferente. Primeiramente o investimento em imoveis/aluguel jah eh conhecido do mercado ha muitos anos. Mesmo quando juros eral altissimos, muitas empresas/pessoas investiam nisso. Eu mesmo comecei meus investimentos em imoveis fisicos quandoas taxas ainda era muito mais atrativas.
      Segundo ponto e mais importante no meu caso, eh que eu olho mais para a geracao de fluxo de caixa. Se as quotacoes caem e o fluxo continua o mesmo, sem problema algum. Fico bem tranquilo se tiver que perder parte do meu patrimonio nisso, pois afnal de contas estamos falando de RV. Minha conta leva em conta o % do dividendo pago. Mesmo que os juros voltem a subir, o que acho pouco provavel no curto, medio e longo prazo, continuarei com esse tipo de investimento. Acho que esse "lindo crescimento" que vc citou acima, nao se aplica ao meu perfil e ideia de investimento. Se o BCFF subiu 3 meses a fio ou caiu, nao muda em nada a minha situação, pois nao estou comprando pra vender. Acho que quem compra FII nao deve ser o tipo de investidor que olha a cotacao todo o dia, mas sim le os relatórios e se informa para ver se o fundo continua com bons números.
      Abraco

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    2. Dimarcinho, vc é muito peremptório nas suas conclusões; os fatores que vc citou fazem sentido, mas não são os únicos e ninguém tem a correta dimensão da "capacidade de interferência" de cada um. Olhar pra trás e dizer os motivos é fácil, quero ver avaliar a continuação da linha "à direita" do gráfico. Há diversas outras variáveis, como a discussão (meio besta) do crédito em relação ao PIB, e da inadimplência e riscos dos FIIs. E a discussão passional de estarmos numa bolha ou não. Na verdade, ninguém sabe o futuro. Isso é óbvio, mas os comentários nem sempre deixam isto claro.

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    3. Olá, Anônimo!

      Como escrevi no meu comentário, e não sei se notou, usei apenas vírgulas e não utilizei "e", indicando que não, não quis dizer que foram apenas aqueles motivos. Quando usamos apenas vírgulas, indica-se que uma soma de ideias e deixa-se em aberto para outras possíveis, ok? Sei que tem outras coisa envolvidas. Notar também que usei a palavra "basicamente".

      Mas que é INEGÁVEL que o bom desempenho dos FII foi devido ao bom momento imobiliário, não acha?

      E o que facilitou o boom imobiliário? Basicamente crédito e aumento de renda real. Isto quem falam são os especialistas, e mesmo sem entender muito do assunto, eu concordo.

      Opinião minha: utilizar PIB em qualquer conta é muito complexo. E a grande maioria dos analistas usa de forma MUITO errada. O seu exemplo é um deles.

      Onde estão a maioria destes empreendimentos e empréstimos que estão alavancando o mercado imobiliário? Brasília, Rio de Janeiro, São Paulo.

      Ainda não vi UMA análise levando-se em consideração APENAS estas cidades... não sei, mas creio que os números serão BEM diferentes do resto do Brasil...

      Dividendos,

      o que quis dizer é que seu texto só falou sobre as coisas boas do FII. Quem lê acha que são os melhores produtos do mundo... seria legal falar sobre os lados negativos...

      []s!

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  10. Bom dia Dividendos,

    Concordo plenamente com sua lógica em relação aos Fiis e também os estou utilizando com vistas ao longo prazo e geração de fluxo de caixa. Consegui comprar algumas cotas do bcff11b a um preço que considero atraente, considerando o Dy médio dos últimos 02 anos.

    Tentei participar da oferta atual do bcff11b , mas descobri que a minha corretora, itautrade, não esta participando da oferta. Ao invés disso ficam tentando me empurrar o kinea do Itau. Absurdo...

    Por conta disso estou pesquisando abrir conta em outra corretora, mais neutra e com confiabilidade e custos atraentes, que ofereça igualmente todas as ofertas publicas de fii disponíveis.

    Tem alguma sugestão ? Qual corretora você utiliza e por que ? O que você acha da Ativatrade?

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    1. Ola Baltron
      Nao consigo opinar sobre qual corretora eh boa pois naum conheco todas.
      Uso a XP por varias razoes. Duas delas eh pela grande variedade de aplicacoes de RF que posso fazer bem como pelo atendimento.
      Abraço

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  11. Dividendos,

    Vc realmente consegue acompanhar 24 FII's e mais sei lá quantas ações? Eu tenho 6 FII's e cogito seriamente diminuir para 3, não consigo nem imaginar como vc analisa 24 fundos...

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    1. Olá Anônimo
      Consigo sim acompanhar muito de parto todos os papeis e aplicações que tenho em carteira e ainda tento dar uma olhada nos demais. Reservo cerca de 1 hora todos os dois para leitura sobre minhas finanças.
      Abraço

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  12. Dividendos, sobre ainda os chamados FIIs de papel, gostaria de pedir a gentileza de te pedir para me esclarecer 2 dúvidas :

    Duvida 1 ) Quando o fundo fala que tem o objetivo de 105% do CDI, caso o mesmo atinja este valor, e sendo o FII isento de IR, isto quer dizer que o investidor ganha 105% líquido do CDI?

    Duvida 2 ) Estes tipos de FIIs tem data para findar? Ou seja, seriam como uma aplicação em LCI que fica rendendo durante um prazo e no final lhe devolvem o dinheiro corrigido com o lucro ou são "eternos", quero dizer, vc só os rendimentos entrando; e o dinheiro investido inicialmente somente conseguirá obter caso o negocie no mercado secundário?

    Valeu e desculpe a ignorância!!! (venho tentando aprender com os mais experientes!!)

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    1. Ola Duca
      Primeiramente ninguém nasce sabendo, portanto naum existe pergunta burra, existe o burro que naum pergunta.
      Vamos as respostas:
      1) Quando o fundo tem um objetivo (no caso 105% do CDI), isso nao quer de forma alguma garantir que o dividendo recebido seja esse. Isso serve somente para nortear o investidor. Em muitos casos, esse objetivo do fundo serve como meta de performance, e caso passe dessa meta ha uma taxa de performance que esse fundo ganha (ou no caso cobre) do investidor.
      2)Nao sei ao certo como funciona. Jah li a respeito, mas como muitas das minhas leituras sao tarde de noite ou com filho no colo, nem sempre consigo pegar tudo :)
      Mas vou procurar me informar sobre isso, pois fiquei curioso agora.
      Abraco.

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